不动产未登记是否影响融资租赁合同的效力？_李雪梅

以河北省金融租赁有限公司与北京方正房地产开发有限公司融资租赁合同纠纷案为例[1] 

原告：河北省金融租赁有限公司

法定代表人：张建光

委托代理人：范浩南

被告：北京方正房地产开发有限公司

法定代表人：郭建萍

一、案件基本事实

2014年2月14日，河北省金融租赁有限公司(以下简称河北金租)与北京方正房地产开发有限公司（以下简称方正地产）签订《融资租赁合同》及《商品房买卖合同》，约定河北金租向方正地产购买位于北京市大兴区黄村镇康庄路26号的一套房产（即租赁物），并将该房产出租给方正地产使用，租赁期限为1年，方正地产向河北金租支付租金；并约定方正地产负责在2014年8月14日前办理完毕租赁物的产权过户登记，将租赁物项下的房屋所有权及相应土地使用权过户登记到河北金租名下，房产过户税费、费用全部由被告承担。

上述合同签订后，河北金租于2014年2月21日向方正地产支付了租赁物转让价款，方正地产应在2014年8月14日前为河北金租办理完毕租赁物的产权过户手续。但经河北金租多次催促，方正地产拒不向方管部门和土地管理部门提交办理产权过户登记的相关申请，亦不向税务部门交纳过户所涉税费。至2014年6月，方正地产法定代表人更是避而不见，甚至发展到关闭手机无法联系的地步。河北金租为此诉至法院。

二、起诉与答辩及法院的认定与判决

原告诉称：（1）双方签订的融资租赁合同合法有效，且其已按合同约定支付了租赁物转让价款，被告应按照合同约定在2014年8月14日前为原告办理完毕租赁物的产权过户手续，但经原告多次催促，被告拒不向房管部门和土地管理部门提交办理产权过户登记的相关申请，亦不向税务部门缴纳过户所涉税费，甚至被告的法定代表人避而不见、手机关闭、无法联系。原告要求被告继续履行融资租赁合同，请求法院判令被告履行《融资租赁合同》约定的为原告办理租赁物的产权转移登记手续，并支付原告租赁物产权转移登记契税1,560万元、印花税26万元及实现债权而支出的律师代理费用300万元；（2）本案诉讼费用由被告承担。

被告方正地产没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。

法院经审理认为：原、被告采用的交易方式为回租式融资租赁，即原、被告签订商品房买卖合同，被告（承租人）将其自有物出卖给原告（出租人），再通过融资租赁合同将租赁物从原告处租回。原、被告双方签订的《融资租赁合同》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。合同签订后，原告于2014年2月21日向被告支付了租赁物转让价款5.2亿元，履行了合同义务。按照合同的约定，被告应当在2014年8月14日之前为原告办理完毕租赁物的产权（包括房屋所有权和土地使用权）转移登记手续。但被告在2014年6月18日原告起诉之前，未能就房屋所有权和土地使用权的转移登记事宜按照《北京市房屋登记工作规范》进行转移登记的准备工作。被告在合同约定的租赁物产权转移登记履行期限届满之前以自己的行为表明不履行合同义务。现在已超过2014年8月14日双方约定的办证期限，被告仍未能履行租赁物产权转移登记义务。因此，被告的行为已经构成违约，原告有权依照合同的约定要求被告继续履行合同义务。故对原告请求办理租赁物房产和土地使用权产权转移登记的主张，予以支持。

关于房屋所有权和土地使用权转移登记的契税与印花税承担问题。依据原被告双方合同的约定，由被告负责办理产权转移登记的义务，房产过户税费、费用全部由被告承担。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。本案当中，原告是房屋购买人即承受人，原告应为契税纳税人。虽然我国财税管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人和合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款并没有做出禁止性规定，法律和法规并不禁止合同双方对税费最终承担人进行自由约定。故双方约定的由被告承担相关税负、费用并不违反税收管理及其他方面的法律法规的规定，也未损害国家及他人利益，其约定应认定为有效。原告的纳税义务因合同约定转移为合同相对人即被告的合同义务，由被告缴纳并不违反税收法律法规强制性或禁止性规定。印花税的承担约定亦为同理。故对原告请求被告承担契税1,560万元、印花税26万元的主张，予以支持。

关于律师代理费用。原被告在《融资租赁合同》中明确约定，因诉讼发生的一切费用（包括但不限于诉讼费用、合理的律师费等）由败诉方承担。虽然原告为实现债权，聘请律师提起诉讼约定支付律师费300万元。但考虑到300万元律师费约定标准较高，按照《律师服务收费管理办法》的规定，律师事务所代理民事诉讼案件实行政府指导价，原告与律师事务所关于律师费的约定符合相关规定，并未超过规定标准。参照《河北省律师服务收费临时标准》规定的收费标准，考虑到律师所作的工作和将来的执行，对律师代理费调整为50万元为宜。原告的部分诉讼请求，依法有据，予以支持。其他诉讼请求予以驳回。被告方正地产经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十七条、二百四十二条，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十条之规定，判决如下：被告方正地产于本判决生效之日起十日内为原告河北金租办理租赁物房产和土地使用权的转移登记手续；本判决第一项履行完毕后所产生的租赁物产权转移登记契税、印花税及实现债权的费用共计1,636万元，由被告方正地产直接给付原告河北金租，限上述费用实际发生后十日内给付完毕；驳回原告其他诉讼请求；案件受理费136,400元、诉讼保全费5,000元，由被告负担。

三、对本案的评析

本案涉及的法律问题是：以不动产作为租赁物的融资租赁合同项下，若租赁物未转移登记至出租人名下，是否影响融资租赁合同的效力及融资租赁法律关系的认定。

1.租赁物未办理转移登记，不影响融资租赁合同的效力

本案中，法院最终认定原、被告双方签订的《融资租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，即未因租赁物未办理产权转移登记手续而否定融资租赁合同的效力。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”而我国法律并没有将房屋所有权和土地使用权变更登记作为合同生效要件加以规定，原被告双方签订的《融资租赁合同》及《商品房买卖合同》也未约定以产权转移登记作为合同的生效要件。因此，根据上述规定，不动产物权的转移以登记为生效要件，没有办理权属变更登记手续，不动产物权不发生转移，但变更登记是不动产物权转移的标志，而非合同的生效要件，未办理物权登记不影响合同的效力，关于物权变动的合同自成立时生效。

关于合同生效后，如何判断该合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下称“《合同法》”）第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，若原被告双方签订的《融资租赁合同》不存在上述规定情形，则在目前的法律框架下，不能仅以不动产租赁物未办理产权转移登记手续为由认定融资租赁合同无效。故法院最终认定融资租赁合同合法有效。

2.关于融资租赁法律关系的认定

《合同法》第二百三十七条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”根据《金融租赁公司管理办法》（中国银监会令2014年第3号）第五条规定，售后回租业务是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2014）3号，以下称“融资租赁司法解释”）第一条规定，“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”据此，判断交易所涉法律关系是否构成融资租赁法律关系须结合标的物的性质、价值、租金的构成及当事人的权利义务等进行综合判断。

本案中，被告（承租人）将其自有物出卖给原告（出租人），原告从被告处购买租赁物，并将其回租给被告使用，在租赁期间，被告占有和使用租赁物，并应按照《融资租赁合同》的约定向原告支付租金。在转让行为中，被告作为卖方，原告作为买方；在融资租赁行为中，原告作为出租人向被告出租租赁物，被告同时也是卖方（供货人）。因此，原告和被告构成明确的融资租赁法律关系，是融资租赁中的售后回租法律关系。至于被告未将租赁物转移登记至原告名下，系属被告违约，不能因此而否定原被告之间的融资租赁法律关系。本案中，法院认定原、被告之间构成回租式融资租赁，符合《合同法》及相关法律法规的规定。

3.关于不动产转移登记的税费负担问题

虽然我国财税管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人和合同相对人约定税费的最终实际负担方。故原被告双方约定由被告承担房产过户税费、费用不违反税收管理及相关法律法规的规定，也未损害国家及他人利益，应认定该约定为有效。原告的纳税义务因合同约定转移为被告的合同义务，由被告实际负担税费不违反税收法律法规强制性或禁止性规定。

本案最终判决支持房屋所有权和土地使用权转移登记的契税与印花税由被告承担，充分尊重了当事人之间的合同约定，体现了意思自治的原则，具有先进性。

【1】参见河北省石家庄市中级人民法院（2014）石民三初字第00107号民事判决书，于2014年8月19日作出。

【编辑：王松】